甘孜日報 2018年11月01日
[案例]買賣不破租賃——張某訴陸某房屋租賃糾紛案
案情：
2017年10月，租客陸某與房東張某訂立了租期為24個月的租賃合同。2018年4月底，房東張某告知陸某其欲出售房屋，希望解除合同，并愿意支付相應賠償款項。陸某并未同意，并告知張某其享有優(yōu)先購買權。2018年6月2日，房東張某與購房者白某辦理了不動產移轉登記的手續(xù)，把涉案房屋過戶給了新房東白某。隨后，原房東張某把陸某告上法庭，要求陸某從房屋內搬走，并向其支付至實際返還房屋之日止的房屋租金。
丹巴縣人民法院經審理認為，原房東張某不能單方解除租賃合同，而且由于新房東白某于2018年6月2日取得涉案房屋的產權，張某起訴時涉案房屋產權已經轉移。按照“買賣不破租賃”的法律原則，張某于2018年9月22日起訴時，張某在租賃合同中出租人的權利義務已經于房屋產權轉讓至新房東白某之日起由新房東白某所繼受。由于租賃合同并未被解除，并且張某已經不是租賃合同的出租人，原房東張某不能請求租客陸某返還房屋，只能請求截至2018年9月22日止陸某未支付的租金，之后收取租金的權利應為新房東白某所有。后經調解，陸某向張某支付了尚未支付的租金9300元。
法官點評：
本案適用“買賣不破租賃”原則。也就是說，當租期未屆滿時，原房東若將房屋轉讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動被新房東代換，新房東應遵守租賃合同的相關約定，享有相關權利并承擔相應義務直至租賃合同約定的租期屆滿。那么，在任何情況下，“買賣不破租賃”都得以適用么？答案是否定的。根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>
丹巴縣人民法院供稿
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